موسسه حقوقی دادآرمان
مشاوره و وکالت دعاوی حقوقی و کیفریموسسه حقوقی دادآرمان
مشاوره و وکالت دعاوی حقوقی و کیفرینکات حقوقی املاک
بی اطلاعی از قوانین و نکات حقوقی املاک در تنظیم قراردادها یا نوشتن مبایعه نامه در معاملات املاک، یکی از اصلی ترین دلایل اختلافات ملکی بین افراد است که موجب می شود، افراد برای حل و فصل اختلافات خود در خصوص معاملات و قراردادهای ملکی به دادگاه مراجعه کنند.
نکات خرید و فروش املاک
در خرید و فروش ملک توجه به قوانین و نکات حقوقی املاک بسیار حائز اهمیت است و از ایجاد اختلاف پس از معامله جلوگیری می شود.
برای خرید ملک باید حتما سند ملک و مدارک فروشنده را بررسی کرد و با یک وکیل ملکی با تجربه در مورد نکات نوشتن مبایعه نامه مشورت کرد. یکی دیگر از نکات مهم در خرید ملک بررسی ملک مورد نظر از نظر طرح های احتمالی شهرداری و یا موقوفی بودن یا ورثه ای بودن ملک است.
برای اینکه بتوانیم با اطمینان خاطر ملکی را خریداری کنیم باید استعلام سند ملکی را انجام دهیم، به طور کلی هرکاه بخواهیم ملکی را معامله کنیم و تغییر مالکیت دهیم به استعلام سند ملکی نیاز داریم. با استعلام سند ملکی متوجه می شویم مالک چه کسی است و چقدر از ملک مورد معامله به فروشنده تعلق دارد یا اینکه ملک در رهن است یا خیر.
اگر سوالی در مورد دعاوی ملکی داری با بهترین وکیل ملکی موسسه حقوقی دادآرمان تماس بگیر. همچنین وکیل ملکی موسسه حقوقی دادآرمان این امکان را فراهم نموده است که شما عزیزان بتوانید از طریق کانال حقوقی تلگرام با وکیل آنلاین ملکی در ارتباط باشید و سوالات ملکی خود را مطرح کنید.
نکات خرید ملک موقوفی
ممکن است ملکی می خواهید خریداری کنید، جزو املاک موقوفی باشد، نکته ی مهمی که در خریداری ملک موقوفی باید بدانید این است که با خرید ملک موقوفی خریدار تنها صاحب بنای ساخته شده ی یعنی مالک اعیان آن می شود و عرصه و زمین قابل فروش به غیر نمی باشد، چرا که موقوفی بوده و مالک آن اداره اوقاف است. در واقع با خریداری ملک موقوفی شما بنای آن را خریداری کرده و زمین را از اداره اوقاف اجاره می کنید.
بهتر است پیش از خرید ملک موقعیت آن را از نظر وقفی بودن بررسی کنید و برای اینکه بدانید ملکی وقفی است یا نه به جلد سند مراجعه کنید، چرا که وقفی بودن ملک روی جلد سند نوشته می شود و همچنین در داخل سند نوشته می شود شش دانگ عرصه و اعیان یعنی ملک وقفی نیست.
نکات خرید ملک در رهن
یکی دیگر از نکات خرید ملک توجه به رهنی بودن ملک مورد معامله است و باید ملک را از نظر اینکه در رهن بانک است یا خیر بررسی کنید به این منظور با مراجعه به سند ملک به آسانی می توانید از رهنی بودن ملک مطلع شوید چرا که در صورتی که ملک در رهن بانک باشد در سند مالکیت قید می شود.
اگر سند ملک تک برگی است در صفحه نقل و انتقالات رهنی بودن ملک درج شده است و اگر سند دفترچه ای باشد در پشت سند نوشته می شود که ملک در رهن کدام بانک است. همچنین با دریافت استعلام ملک در میابیم که ملک مورد معامله در رهن است یا خیر.
برای استفاده از خدمات موسسه حقوقی دادآرمان به صورت غیر حضوری و آنلاین می توانید از طریق وکیل آنلاین تلگرام و همچنین وکیل آنلاین واتساپ با ما در ارتباط باشید…
بررسی طرح های احتمالی شهرداری
به گفته وکیل ملکی موسسه حقوقی دادآرمان، یکی دیگر از نکات حقوقی که در خرید ملک باید به آن توجه کنیم طرح های شهرداری است. به این منظور باید برای گرفتن استعلام به واحد شهرسازی شهرداری مراجعه کرده و درخواست کنید طرح تفصیلی شهر را در اختیار شما قرار دهند تا از تغییرات احتمالی شهرداری در محل ملک مورد معامله مطلع شوید. همچنین باید از مشخصات دقیق ملک و تخلفات آن مطلع شوید.
ملک مورد معامله نباید بابت تخلفات ساختمانی هیچ بدهی به شهرداری داشته باشد و مالک باید تمام عوارض را شهرداری نیز پرداخت کرده باشد.
برای گرفتن استعلام از شهرداری مالک باید برگه‌ای را که از دفتر اسناد رسمی دریافت کرده است را به شهرداری منطقه ای که ملک در آن قرار دارد ببرد، سپس درخواست استعلام ملک از شهرداری را ثبت کند. پس از ثبت درخواست کارشناسان شهرداری پروانه ساخت ملک را بررسی می کنند و اگر در فرآیند ساخت ملک تخلفی صورت گرفته باشد به مالک اطلاع می دهند تا جریمه‌های لازم را پرداخت کند، پس از آن بدهی مالک از نظر پرداخت عوارض نوسازی بررسی می شود و او باید عوارض نوسازی را پرداخت کرده باشد. در واقع مالک نباید هیچ گونه بدهی به شهرداری داشته باشد.
اطلاع از آخرین وضعیت سند به صورت آنلاین
استعلام آخرین وضعیت سند ملک به صورت آنلاین برای افراد امکان پذیر است و به این ترتیب می توانید از آخرین وضعیت سند ملک مورد معامله مطلع شوید. برای آنکه بتوانید استعلام آخرین وضعیت سند را بگیرید، باید یک شناسه یکتای استعلام در اختیار داشته باشید. برای دریافت استعلام آخرین وضعیت سند، به سامانه سازمان ثبت اسناد رفته و وارد صفحه پیگیری آخرین وضعیت استعلام الکترونیکی ملک شوید.
در مورد شناسه یکتای باید بدانید، اگر ملکی در سازمان ثبت اسناد کشور به ثبت شده باشد، یک کد ۱۸ رقمی در اختیار صاحب ملک قرار داده می شود که همان شناسه یکتای ملک است و این کد، تنها به یک سند اختصاص دارد و کد یکتای املاک مختلف با هم متفاوت است.
زمانی که یک فرد قصد دارد از ملک خود استعلام بگیرد، این شناسه ثبت شده و موجب سرعت بخشیدن به دریافت اطلاعات مورد نیاز در مورد ملک خواهد شد. از جمله این اطلاعات می توان به مشخصات ملک و مالک آن اشاره کرد.
نکات حقوقی نوشتن قولنامه
مهمترین نکات حقوقی نوشتن قولنامه در معامله املاک عبارتند از:
۱- مشخصات مورد معامله را با آنچه در سند قید شده است تطبیق دهید.
۲- قولنامه باید به امضای فروشنده و خریدار و مهر و امضای صاحب بنگاه و به امضا دو نفر شاهد برسد.
۳- باید شرایط فسخ معامله به صورت شفاف و کامل در قولنامه قید شود، همچنین کلیه توافقات طرفین درخصوص انتقال ملک مورد معامله باید نوشته شود.
۴- شرایط و نحوه پرداخت به صورت دقیق در قولنامه ذکر شود.
۵- اگر ملک مورد معامله دارای مستاجر است باید زمان تخلیه ملک توسط مستاجز نیز مشخص شود.
۶- فروشنده باید ممنوع المعامله نباشد.
۷- اگر ملک مورد معامله متعلق به ورثه باشد، باید در هنگام نوشتن قولنامه گواهی انحصار وراثت و تسویه حساب مالیات بر ارث را بررسی کنید.
۸- قولنامه باید در سه نسخه نوشته می شود که یک نسخه در اختیار خریدار و یک نسخه در اختیار فروشنده و نسخه ی دیگر در اختیار مشاور املاک قرار گیرد و هر سه نسخه باید مانند هم نوشته شود.
کلام آخر
امروزه به دلیل افزایش معاملات و قراردادهای ملکی مانند قرارداد مشارکت در ساخت، قرارداد پیش فروش ساختمان، قرارداد اجاره و غیره اختلاف بین افراد در زمینه معاملات ملکی و قراردادها نسبت به گذشته افزایش چشمگیری داشته است، چرا که افراد از قوانین حقوقی و همچنین از حقوق خود در معاملات و قراردادهای ملکی اطلاعی ندارند که موجب می شود پس از معامله یا انعقاد قرارداد بین طرفین اختلافاتی حاصل شود. بهترین راهکار برای جلوگیری از اختلافات ملکی و ضایع شدن حقوق افراد در معاملات ملکی مراجعه به وکیل ملکی و دریافت مشاوره و راهنمایی های لازم در این زمینه است.
همچنین امروزه وکیل ملکی آنلاین یکی از پر کاربرد ترین شیوه های مشاوره توسط وکیل ملکی است و کاربران فضای مجازی می توانند از طریق واتساپ و تلگرام با وکیل آنلاین در ارتباط باشند و سوالات ملکی خود را مطرح و وکیل ملکی آنلاین به صورت غیر حضوری آنها را راهنمایی کند.
لینکهای مفید موسسه حقوقی دادآرمان
· خدمات موسسه حقوقی دادآرمان
· وکیل ارث
مشاوره آنلاین، تلفنی و حضوری دعاوی خانواده – ملکی – کیفری و حقوقی
02122904873 - 02122904874
–09128400921 – 09336267878 – 09336267676 –
اگر ملکی در سازمان ثبت اسناد کشور به ثبت شده باشد، یک کد ۱۸ رقمی در اختیار صاحب ملک قرار داده می شود که همان شناسه یکتای ملک است و این کد، تنها به یک سند اختصاص دارد و کد یکتای املاک مختلف با هم متفاوت است.
تغییر کاربری مسکونی به تجاری
مراحل تغییر کاربری مسکونی به تجاری شامل مراجعه به دفاتر خدمات نوسازی و ثبت درخواست به صورت الکترونیکی، ارسال فرم درخواست به دفاتر خدمات نوسازی، بازرسی از ملک مورد نظر، صدور دستور نقشه، تهیه نقشه و دریافت مجوز می باشد.
کاربری مسکونی
ساختمانی که طبق طرح جامع و تفصیلی شهرداری در محدوده‌ای از شهر با تراکم‌های مختلف مسکونی ساخته شود این ویژگی را دارد که افرادی در آن سکونت کنند، بنابراین مجوز شهرداری آن، با کاربری مسکونی صادر می‌شود. حتی زمینی که در تراکم‌های مسکونی شهر واقع شده است می‌تواند کاربری مسکونی داشته باشد.
کاربری مسکونی برای ساختمان‌هایی صادر می‌شود که با هدف اسکان و سکونت دائم یا موقت خانوار ساخته شده و شامل چندین اتاق، آشپزخانه و سرویس بهداشتی هستند. آپارتمان، ساختمان ویلایی و زمین مسکونی املاکی هستند که کاربری مسکونی دارند.
- زمین مسکونی: زمینی که ساخت و سازی در آن انجام نشده است؛ امامجوز شهرداری برای ساخت واحد مسکونی برای آن صادر می‌شود و یا امکان دریافت مجوز شهرداری برای ساخت و احداث ساختمان مسکونی برای آن فراهم است.
- آپارتمان: واحدهای مسکونی که در یک یا چند ساختمان واقع می‌شوند که ورودی اصلی، راه‌پله و گاهاً پارکینگ و حیاط آنها مشترک است، به این گونه ساختمان‌ها آپارتمان می‌گویند.
- ساختمان ویلایی: ساختمان‌هایی یک یا چند طبقه هستند که ورودی اصلی، حیاط و تمامی امکانات موجود در آن مستقل بوده و به صورت مشترک با واحدهای مسکونی دیگر استفاده نخواهد شد.
کاربری تجاری
طبق دستورالعمل وزارت کشور با عنوان «دستورالعمل نحوه محاسبه عوارض پذیره واحدهای اداری، تجاری و صنعتی»، تمام ساختمان‌هایی که طبق تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری با هدف کسب و کار و تجارت بنا شده‌اند واحد تجاری می‌باشند.
در واقع ملک تجاری به ملکی گفته می‌شود که دارای سند تجاری باشد و کاربری آن تجاری است در ساختمان‌هایی کاربری تجاری دارند، می‌توان انواع مغازه، رستوران، عمده فروشی و دفاتر خدماتی مثل دفاتر بیمه و آژانس‌های مسافرتی و غیره را راه‌اندازی نمود.
واحدهای صنعتی تحت پوشش قانون نظام صنفی یا واحدهای تابع قانون تجارت نیز در دسته واحدهای تجاری قرار می‌گیرند، در نتیجه باید دارای کاربری تجاری باشند. در حقیقت تمام ساختمان‌هایی که در آن فعالیت‌های صنفی (شغلی) و معاملات تجاری انجام می‌شود به فعالیت‌های کسب و کار و تجارت مربوط بوده و باید کاربری تجاری داشته باشند.
نکته: املاک تجاری دارای حق سرقفلی و حق نصب تابلو می‌باشند.
کاربری تجاری
طبق ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، همه مالکان املاک و اراضی در شهر برای هر گونه ساخت و سازی باید مجوز شهرداری و پروانه ساختمان دریافت کنند. طبق این مصوبه هر گونه ساخت و ساز بدون مجوز شهرداری خلاف قانون بوده و با مجازات همراه است.
اگر مالک بخواهد پس از احداث و ساخت بنا نوع بهره‌برداری از ساختمان را تغییر داده و از آن استفاده‌ای متفاوت از آنچه که در پروانه ساختمان و طرح مجوز شهرداری ثبت شده است، داشته باشد باید به دنبال تغییر کاربری باشد.
قوانین تغییر کاربری به جز در موارد خاص ممنوع می‌باشد و در صورت مشاهده، تخلف طبق کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری با آن برخورد خواهد شد. در صورت عدم تمکین و اطاعت متخلف به رأی کمسیون ماده ۱۰۰ ممکن است حکم حبس برای وی صادر شود.
اگر چه طبق ماده ۱۰۰ شهرداری امکان تغییر کاربری ملک ممکن نیست و استفاده از ملکی متفاوت از نوع کاربری ساختمان غیرقانونی می‌باشد، اما ممکن است به دلیل تغییر در شرایط زندگی و بافت منطقه، برخی از اراضی و یا ساختمان‌ها با تغییر کاربری روبررو شوند، در واقع تغییر کاربری ساختمان (ملک یا زمین) با اجازه قانون‌گذار انجام می‌شود.
انواع کاربری تجاری
کاربری تجاری برای ساختمان‌هایی با اهداف تجاری، کسب و کار و پیشه صادر می‌شوند. این نوع کاربری شامل خرده‌فروشی و خدمات، عمده فروشی و بازار است که به دو دسته تجاری صرف و تجاری مختلط تقسیم می‌شود.
کاربری تجاری از نظر عملکرد به سه کاربری محله‌ای، ناحیه‌ای و شهری تقسیم می‌شود:
کاربری تجاری محله‌ای
احداث و ساخت واحدهای تجاری به مساحت حداکثر ۲۱ مترمربع در تمامی مالکیت‌های محدوده مسکونی و مذهبی بدون مانع است، اما برای محله‌هایی که معابر اصلی آنها کمتر از ۱۲ مترمربع باشد. احداث و ساخت واحد تجاری منع قانونی دارد.
کاربری تجاری ناحیه‌ای-منطقه ای
مساحت واحدهای ساخته شده ۲۰ الی ۵۰ مترمربع است. حداکثر ارتفاع ساختمان ۵ متر است و چنانچه زیرزمین داشته باشد ارتفاع ۵/۳ متر برای زیرزمین در نظر گرفته شود. میزان عقب‌نشینی از معابر اصلی نیز ۲۰/۱ متر خواهد بود.
کاربری تجاری شهری
حداکثر تراکم مجاز مراکز تجاری شهری ۴۰۰ درصد سطح کل زمین و حداکثر زیربنای طبق همکف ۱۰۰ درصد سطح کل زمین است. میزان عقب نشینی مراکز تجاری شهری مازاد بر خط پروژه طرح تفصیلی از بر معبر در معابر شریانی درجه یک ۳ متر، معابر شریانی درجه دو با عرض بیش از ۲۴ متر ۱.۵ متر و در معابر شریانی درجه دو با عرض کمتر از ۲۴ متر یک متر خواهد بود.
درخواست تغییر کاربری از مسکونی به تجاری
به منظور تغییر کاربری ساختمان، مالک باید سند مالکیت، نقشه و تقاضانامه‌ی خود، مبنی بر تغییر کاربری را به شهرداری ارائه دهد. بعد از اینکه درخواست تغییر کاربری از سوی مالک و با نظر مشاور تفصیلی منطقه شهرداری ارائه شد، مدارک از سوی معاونت شهرسازی و معماری منطقه به اداره کل طراحی شهری و برنامه‌ریزی ارسال شده و در کمیسیون ماده ۵ شهرداری طرح موضوع می‌شود، در نهایت رأی نهایی و تصمیم‌گیری برای تغییر کاربری ملک اعلام می‌شود.
اگر زمین یک ساختمان یا مجتمع، شامل کاربری‌های مختلفی باشد کاربری مختلط برای آن صادر می‌شود. معمولاً این اصطلاح زمانی به کار می‌رود که کاربری مسکونی، کاربری تجاری، کاربری اداری، کاربری آموزشی و غیره در یک ساختمان با هم ترکیب شوند.
کاربری مختلط امکان استفاده مناسب و متراکم از زمین را برای مالک فراهم کرده است، بنابراین علاوه بر استفاده مسکونی امکان بهره‌برداری تجاری نیز برای مالک فراهم می‌شود.
اگر در مورد نکات حقوقی املاک برای انعقاد قراردادها و معاملات ملکی چیزی نمی دونی و نیاز به راهنمایی داری، با وکیل ملکی موسسه حقوقی دادآرمان تماس بگیر و مشاوره رایگان دریافت کن.
تغییر کاربری مجاز از مسکونی به تجاری
- طبق تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری، امکانتغییر کاربری ساختمان با کاربری مسکونی به کاربری تجاری به منظور دایر کردن دفتر وکالت، مطب، دفتر روزنامه و مجله، دفتر مهندسی، دفتر اسناد رسمی و ثبت ازدواج و طلاق ممکن خواهد بود.
- طبق ماده ۲ قانون ساماندهی و حمایت از مشاغل خانگی، امکانتغییر کاربری ساختمانی با کاربری مسکونی به تجاری برای استفاده برای مشاغل خانگی ممکن خواهد بود.
- طبق ماده ۳ آیین‌نامه محل تأسیس دفاتر مطبوعات، امکانتغییر کاربری از مسکونی به کاربری تجاری به منظور تأسیس دفتر مطبوعات وجود دارد.
- طبق قانون در مورد محل مطب پزشکان این امکان وجود دارد تا کاربری مسکونی ساختمانی به منظور فعالیت شغلی پزشکان و صاحبان مشاغل وابسته به آن، شامل تغییر کاربری تجاری قرار گیرد.
مراحل و مدارک تغییر کاربری مسکونی به تجاری
مراحل تغییر کاربری ساختمان از مسکونی به تجاری عبارتند از:
- مراجعه به دفاتر خدمات نوسازی و ثبت درخواست به صورت الکترونیکی
- ارسال فرم درخواست به دفاتر خدمات نوسازی
- بازرسی از ملک مورد نظر
- صدور دستور نقشه
- تهیه نقشه و دریافت مجوز
مدارک لازم برای درخواست تغییر کاربری مسکونی به تجاری
- مدارک شناسایی مالک یا مدارک نماینده قانونی اعم از شناسنامه، کارت ملی و…
- ارسال فرم درخواست به اداره نوسازی
- گواهی مبنی بر عدم خلافی در ساختمان
- تسویه حساب عوارض شهرداری
- تسویه حساب مالیات املاک و مستغلات
بازرسی از ملک و صدور دستور نقشه برای تغییر کاربری
پس از ثبت درخواست تغییر کاربری از طریق الکترونیکی و ارسال به دفاتر خدمات نوسازی و سپس بازرسی از ملک مورد نظر و صدور نقشه مرحله تهیه و دریافت مجوز می‌باشد.
بازرسی از طرف اداره نوسازی به محل مورد نظر فرستاده می‌شود و بازرسی‌های تخصصی در رابطه با ملک انجام می‌شود. مواردی که در فرم درخواست توسط متقاضی پر شده است؛ توسط بازرس با ملک مطابقت داده می‌شود. علاوه بر آن بازرس، اطلاعات و مدارک دیگری نیز جمع‌آوری می‌کند، وی مواردی مانند محیط فعلی را بررسی می‌کند و تشخیص می‌دهد که آیا ملک برای تغییر کاربری موقعیت مناسبی از نظر مکانی و محیط اطراف دارد یا خیر. ایجاد مزاحمتی برای همسایگان دارد یا هیچ نقطه مشاعی (مشترک) با دیگر واحدهای مسکونی ندارد. همچنین عرض معبر ملک را اندازه‌گیری و با توجه به آن اقدام به صدور دستور نقشه می‌نماید.
همچنین اگر ساختمان دارای تخلفی باشد پیش از هر کاری به تخلفات رسیدگی می‌شود. بعضی از تخلفات ممکن است به اداره معماری و شهرسازی استان ارجاع شوند تا در آنجا تعیین تکلیف شوند، بعضی دیگر نیز در شهرداری همان ناحیه برطرف می‌شوند.
دریافت مجوز تغییر کاربری از مسکونی به تجاری
مالک ساختمان، باید اقدام به تهیه نقشه برحسب دستور نقشه صادر شده از اداره نوسازی نماید. مواردی که در دستور نقشه ذکر شده‌اند باید در نقشه جدید رعایت شوند. همچنین ممکن است نیاز به ایجاد فضای بهداشتی برحسب کاربری درخواست داده شده باشد که در این صورت دریافت مجوز از مراجع مربوطه مانند وزارت بهداشت و… مورد نیاز است.
برای دریافت مجوزهای دیگر از مراجع مربوطه نیازی به مراجعه حضوری نمی‌باشد و موارد مذکور به صورت الکترونیکی در دستور کار اداره نوسازی قرار خواهد گرفت.
پس از این که نقشه توسط مالک تهیه شد به اداره نوسازی ارسال می‌شود و توسط کارشناسان بررسی می‌شود. اگر مغایرتی با موارد مذکور در دستور نقشه وجود داشته باشد، مالک موظف است آنها را اصلاح کرده و دوباره به اداره نوسازی ارسال نماید.
در صورتی‌که نیاز به دریافت مجوز از ارگان و نهاد خاصی باشد فرآیند به صورتی الکترونیکی انجام می‌شود و استعلام‌های مربوطه به اطلاع مالک می‌رسد. اگر تمام موارد به درستی انجام شده باشد، نقشه توسط کارشناسان تأیید شده و دستور صدور مجوز داده می‌شود.
در صورتی که مالک بدون دریافت مجوزهای لازم، کاربری ملک مسکونی خود را به تجاری تغییر دهد، در واقع مرتکب یکی از جرائم ملکی شده است و طبق قانون متخلف محسوب می شود و باید خلاف ملکی را رفع کرده و جریمه پرداخت کند.
دستور نقشه برای تغییر کاربری مسکونی به تجاری
دستور نقشه یک فرمان اداری است که برحسب آن مالک باید با توجه به نکاتی که در دستور نقشه ذکر می‌شود، اقدام به تهیه نقشه به کمک دفاتر مهندسی نماید. در این دستور با توجه به موقعیت مکانی ملک و نیز فضای اطراف آن تعداد طبقات و نیز سطح اشغال بنا مشخص می‌شود. همچنین نوع آن نیز تعیین می‌شد.
اگر مالک اعتراضی نسبت به دستور نقشه داشته باشد، باید پیش از آن که به مرحله بعدی برود به آن رسیدگی نماید تا در فرآیند تغییر کاربری مشکلی برای او ایجاد نشود. همچنین در این دستور حدود کلی فضاهای درون واحد مشخص می‌شود، فضاهایی مانند پارکینگ یا تراس، نورگیر، انبار و….
با توجه به موقعیت اطراف ملک، محدودیت‌هایی ممکن است برای ملک وجود داشته شود، برای مثال اگر در اطراف ملک منطقه نظامی حساسی باشد یا یک بنای باستانی در آن وجود داشته باشد محدودیت‌هایی در تعداد طبقات، ارتفاع ساختمان یا حتی نمای بیرونی ساختمان می‌توان وضع کرد.
شما عزیزان می توانید از طریق کانال حقوقی تلگرام موسسه حقوقی دادآرمان با بهترین وکلای پایه یک دادگستری در خصوص کلیه دعاوی ملکی در ارتباط باشید…
کلام آخر
امروزه به دلیل افزایش معاملات و قراردادهای ملکی مانند قرارداد پیش فروش ساختمان، قرارداد اجاره املاک مسکونی و تجاری، قرارداد مشارکت در ساخت و… اختلاف بین طرفین معامله و قرارداد افزایش چشمگیری داشته است. بهترین راه برای حل و فصل اختلافات در معاملات ملکی و یا تشکیل پرونده ملکی و پیگیری آن در دادگاه و جلوگیری از تضییع حقوق افراد در زمینه ملک و املاک و مسائل مربوط به آن مراجعه به یک وکیل ملکی با تجربه است که به تمام قوانین به ویژه قوانین جدید در خصوص املاک مانند قانون ثبت اسناد و املاک کشور (قانون املاک و مستغلات)، قوانین املاک مربوط به شهرداری و…، همچنین نحوه تقدیم دادخواست یا شکایت در مورد انواع دعاوی ملکی اعم از دعاوی ثبتی، حقوقی و کیفری ملکی و روند رسیدگی دادگاه ها به پرونده های ملکی آگاه است، از این رو موسسه حقوقی دادآرمان برای دریافت کاملترین مشاوره حقوقی، در زمینه املاک و دعاوی ملکی بهترین وکیل ملکی تضمینی را به شما معرفی می کند.
در صورتی که وقت کافی برای مراجعه به دفتر وکیل ملکی و دریافت مشاوره حقوقی حضوری ندارید می توانید به وکیل ملکی آنلاین موسسه حقوقی دادآرمان تماس بگیرید و مشاوره ی رایگان دریافت کنید.
لینکهای مفید موسسه حقوقی دادآرمان
· خدمات موسسه حقوقی دادآرمان
· وکیل ارث
مشاوره آنلاین، تلفنی و حضوری دعاوی خانواده – ملکی – کیفری و حقوقی
02122904873 - 02122904874
–09128400921 – 09336267878 – 09336267676 –
میزان عقب نشینی مراکز تجاری شهری مازاد بر خط پروژه طرح تفصیلی از بر معبر در معابر شریانی درجه یک ۳ متر، معابر شریانی درجه دو با عرض بیش از ۲۴ متر ۱.۵ متر و در معابر شریانی درجه دو با عرض کمتر از ۲۴ متر یک متر خواهد بود.
کاربری ساختمان
کاربری ساختمان به نحوه استفاده از یک ملک گفته می شود که با توجه به طرح تفصیلی شهرداری و براساس چگونگی استفاده از آن ملک و فعالیت های شهری در اطراف آن مشخص می شود.
کاربری ساختمان چیست؟
ساختمان به بنایی گفته می شود که به وسیله ی دیوار از سایر بناهای هم جوار جدا می شود و اغلب ساختمان ها برای سکونت افراد و یا راه اندازی کسب و کار احداث می شوند.
به شیوه ی استفاده از یک ملک، کاربری ساختمان می گویند، که با توجه به طرح تفصیلی شهرداری و براساس چگونگی استفاده از آن ملک و فعالیت های شهری در اطراف آن مشخص می شود، در واقع کاربری ساختمان نوع فعالیت و نحوه استفاده از ساختمان را مشخص می کند.
در هنگام احداث بناها در پروانه ساختمان، کاربری آن مشخص می شود و مالک یا سازنده بنا نمی تواند بر خلاف پروانه ساختمان، کاربری آن را تغییر دهد. در صورتی که مالک، کاربری ساختمان را تغییر دهد، متخلف محسوب می شود و طبق قانون جریمه شده و باید کاربری ساختمان را به حالت اول بازگرداند.
البته امکان درخواست تغییر کاربری نیز وجود دارد مثلا تغییر کاربری مسکونی به تجاری یا تغییر کاربری زمین های کشاورزی به مسکونی و…همچنین اگر مالک بدون مجوز از شهرداری، کاربری ساختمان را تغییر دهد مرتکب جرائم ملکی شده است و متخلف محسوب می شود و در این صورت طبق قانون باید کاربری را به حالت اول بازگرداند و یا در صورت لزوم با پرداخت هزینه کاربری ساختمان را تغییر دهد.
شما عزیزان می توانید از طریق کانال حقوقی تلگرام موسسه حقوقی دادآرمان با بهترین وکلای پایه یک دادگستری در خصوص کلیه دعاوی ملکی در ارتباط باشید…
انواع کاربری ساختمان
انواع کاربری املاک اعم از زمین یا ساختمان عبارتند از:
- کاربری مسکونی
- کاربری تجاری
- کاربری صنعتی
- کاربری خدماتی
- کاربری معدن
- کاربری کشاورزی
- کاربری ورزشی
- فاقد کاربری
کاربری مسکونی
ساختمانی که طبق طرح جامع و تفصیلی شهرداری در محدوده‌ای از شهر با تراکم‌های مختلف مسکونی ساخته شود این ویژگی را دارد که افرادی در آن سکونت کنند، بنابراین مجوز شهرداری آن، با کاربری مسکونی صادر می‌شود.
حتی زمینی که در تراکم‌های مسکونی شهر واقع شده است می‌تواند کاربری مسکونی داشته باشد.
کاربری مسکونی برای ساختمان‌هایی صادر می‌شود که با هدف اسکان و سکونت دائم یا موقت خانوار ساخته شده و شامل چندین اتاق، آشپزخانه و سرویس بهداشتی هستند. آپارتمان، ساختمان ویلایی و زمین مسکونی املاکی هستند که کاربری مسکونی دارند.
- زمین مسکونی: زمینی که ساخت و سازی در آن انجام نشده است؛ امامجوز شهرداری برای ساخت واحد مسکونی برای آن صادر می‌شود و یا امکان دریافت مجوز شهرداری برای ساخت و احداث ساختمان مسکونی برای آن فراهم است.
- آپارتمان: واحدهای مسکونی که در یک یا چند ساختمان واقع می‌شوند که ورودی اصلی، راه‌پله و گاهاً پارکینگ و حیاط آنها مشترک است، به این گونه ساختمان‌ها آپارتمان می‌گویند.
- ساختمان ویلایی: ساختمان‌هایی یک یا چند طبقه هستند که ورودی اصلی، حیاط و تمامی امکانات موجود در آن مستقل بوده و به صورت مشترک با واحدهای مسکونی دیگر استفاده نخواهد شد.
اگر در مورد نکات حقوقی املاک برای انعقاد قراردادها و معاملات ملکی چیزی نمی دونی و نیاز به راهنمایی داری، با وکیل ملکی موسسه حقوقی دادآرمان تماس بگیر و مشاوره رایگان دریافت کن.
کاربری تجاری
طبق دستورالعمل وزارت کشور با عنوان «دستورالعمل نحوه محاسبه عوارض پذیره واحدهای اداری، تجاری و صنعتی»، تمام ساختمان هایی که طبق تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری با هدف کسب و کار و تجارت بنا شده‌اند واحد تجاری می باشند. در واقع ملک تجاری به ملکی گفته می شود که دارای سند تجاری باشد و کاربری آن تجاری است در ساختمان هایی کاربری تجاری دارند، می توان انواع مغازه، رستوران، عمده فروشی و دفاتر خدماتی مثل دفاتر بیمه و آژانس های مسافرتی و غیره را راه اندازی کرد.
واحدهای صنعتی تحت پوشش قانون نظام صنفی یا واحدهای تابع قانون تجارت نیز در دسته واحدهای تجاری قرار می گیرند، در نتیجه باید دارای کاربری تجاری باشند. در حقیقت تمام ساختمان هایی که در آن فعالیت های صنفی (شغلی) و معاملات تجاری انجام می شود به فعالیت های کسب و کار و تجارت مربوط بوده و باید کاربری تجاری داشته باشند.
* نکته: املاک تجاری دارای حق سرقفلی و حق نصب تابلو می‌باشند.
مغازه چیست؟ مغازه مثل ملک تجاری است با این تفاوت که باید حتماً به بیرون دسترسی مستقل داشته باشد و داخل آن کاملاً دیده شود.
کاربری اداری
تمام ساختمان های دولتی یا نهادهای انقلاب اسلامی و سایر ساختمان هایی که از شامل تعریف ساختمان های تجاری، مسکونی و صنعتی خارج باشند اداری هستند، بنابراین محلی که در آنجا افراد حقیقی یا حقوقی (شرکت ها) مشغول به کار باشند و کارهای مربوط به دولت و بخش خصوصی را در آنجا انجام می دهند کاربری اداری دارد.
کاربری صنعتی
هر نوع زمین یا ساختمانی که دارای کاربری صنعتی با مجوز شهرداری است مجاز است تا هر گونه فعالیت صنعتی مانند تولید، انبار یا توزیع را انجام دهد. کارگاه های تولیدی، کارخانه ها و تعمیرگاه ها دارای کاربری صنعتی می باشند. املاک با کاربری صنعتی اغلب در شهرک های صنعتی و یا در مناطقی خارج از شهر وجود دارند.
انتقال ملک با کاربری صنعتی: اگر با گذشت زمان و گسترش منطقه شهری، ملک با کاربری صنعتی در داخل شهر قرار گیرد، معمولاً توسط دستگاه های مسئول به خارج شهر انتقال داده می شود.
کاربری خدماتی
از ساختمانی با کاربری خدماتی مانند ساختمانی با کاربری تجاری درآمد کسب می کنند، که به این نوع کاربری ها نیز کاربری انتفاعی (سودبَر) گفته می شود.
انتفاعی بودن واحد به معنی محوریت، قرار دادن یا قرار داشتن کسب سود و منفعت مالی و مادی، در هر واحد اقتصادی است.
چون کاربری خدماتی فعالیتی عام المنفعه است، بنابراین برای گرفتن مجوز شهرداری نیازی به پرداخت هزینه نمی باشد. اما در صورت تغییر کاربری باید هزینه های تبدیل کاربری پرداخت شود. مانند گرمابه های عمومی که نمونه ای از ساختمان ها با کاربری خدماتی هستند که چون برای حفظ بهداشت و سلامت عمومی فعالیت می کنند، بنابراین برای گرفتن مجوز شهرداری هزینه ای پرداخت نمی شود.
کاربری معدن
زمینی که ماده ای با ارزش و قابل استخراج در خود دارد و امکان ساخت معدن در آن فراهم خواهد بود؛ باید برای احداث معدن، کاربری معدن برای آن اخذ نمود. برای زمینی که در آن انواع فلزات، سنگ های قیمتی، سنگ های ساختمانی، خاک های قابل استفاده در کارهای صنعتی و ساختمانی یافت می شود، کاربری معدن با مجوز شهرداری صادر می شود.
بعد از اطمینان از وجود ماده‌ی قابل‌استخراج در زمین، آن زمین باید به عنوان معدن به ثبت برسد در غیر این صورت هر گونه برداشت از آن غیرقانونی خواهد بود.
نکته: اگر شخصی در زمینی بدون مالک یک معدن کشف کند و به ثبت برساند مالک آن زمین خواهد بود.
کاربری کشاورزی
کاربری کشاورزی برای زمین های زراعی و باغات صادر می شود:
- کاربری کشاورزی زراعی: کاربری کشاورزی زراعی اغلب برای زمین هایی صادر می‌شود که در آن محصولات زود بازده مانند گندم، ذرت کشت می شود.
- باغ: به زمینی که دارای تعداد زیادی درخت است و عموماً درختان آن میوه می‌دهند باغ گفته می شود. برای این زمین ها نیز مجوز شهرداری با کاربری کشاورزی صادر می شود.
کاربری ورزشی
این نوع کاربری اغلب برای احداث و ساخت استادیوم های ورزشی، زمین های بازی و باشگاه های ورزشی صادر می شود.
استخرهای سرپوشیده و رو باز نیز جزء املاک با کاربری ورزشی هستند که با مجوز شهرداری به فعالیت می کنند.
تاکنون بیشتر کاربری های ورزشی برای املاکی صادر شده که عمدتاً دولتی بودند. اما امروزه بخش خصوصی نیز وارد این حوزه شده است. اغلب کاربری ورزشی صادر شده برای بخش خصوصی، اکثراً به باشگاه های کوچک ورزشی اختصاص داده شده است.
فاقد کاربری
زمین یا ساختمانی که هیچ گونه کاربری نداشته باشد و یا توسط مراجع مربوطه به عنوان ذخیره های شهری در نظر گرفته شود، فاقد کاربری خواهد بود. زمین هایی فاقد کاربری هستند که یا به عنوان ذخیره های شهری در نظر گرفته شده‌اند و یا طرح جامع و تفصیلی‌ای برای آزادسازی آنها ارائه نشده است، لذا مجوز شهرداری به آنها تعلق نمی گیرد.
مجتمع و مستغلات
- ساختمان: همان طور که گفته شد، ساختمان به بنایی گفته می شود که به وسیله ی دیوار از سایر بناهای هم جوار جدا می شود و اغلب ساختمان ها برای سکونت و یا راه اندازی کسب و کار احداث می شوند.
- مجتمع: به ملک آپارتمانی که دارای حداقل ۲۰ واحد باشد مجتمع گفته می شود. مجتمع ها قوانین و مقررات خاص، نگهبان و سرایدار دارند. انواع مجتمع ها شامل، مجتمع مسکونی، مجتمع اداری ،مجتمع تجاری (پاساژ)، مجتمع اداری-تجاریاست.
- مستغلات: مستغلات به کلیه اموال منقول و غیرمنقول مستقر و ساکن در یک ملک گفته می‌شود، که شامل زمین، ساختمان، محصولات کشاورزی، منابع طبیعی، مواد معدنی و آب‌های زیرزمینی است.
کلام آخر
امروزه به دلیل افزایش معاملات و قراردادهای ملکی مانند قرارداد پیش فروش ساختمان، قرارداد اجاره املاک مسکونی و تجاری، قرارداد مشارکت در ساخت و… اختلاف بین طرفین معامله و قرارداد افزایش چشمگیری داشته است. بهترین راه برای حل و فصل اختلافات در معاملات ملکی و یا تشکیل پرونده ملکی و پیگیری آن در دادگاه و جلوگیری از تضییع حقوق افراد در زمینه ملک و املاک و مسائل مربوط به آن مراجعه به یک وکیل ملکی با تجربه است که به تمام قوانین به ویژه قوانین جدید در خصوص املاک مانند قانون ثبت اسناد و املاک کشور (قانون املاک و مستغلات)، قوانین املاک مربوط به شهرداری و…، همچنین نحوه تقدیم دادخواست یا شکایت در مورد انواع دعاوی ملکی اعم از دعاوی ثبتی، حقوقی و کیفری ملکی و روند رسیدگی دادگاه ها به پرونده های ملکی آگاه است، از این رو موسسه حقوقی دادآرمان برای دریافت کاملترین مشاوره حقوقی، در زمینه املاک و دعاوی ملکی بهترین وکیل ملکی تضمینی را به شما معرفی می کند.
در صورتی که وقت کافی برای مراجعه به دفتر وکیل ملکی و دریافت مشاوره حقوقی حضوری ندارید می توانید به وکیل ملکی آنلاین موسسه حقوقی دادآرمان تماس بگیرید و مشاوره ی رایگان دریافت کنید.
لینکهای مفید موسسه حقوقی دادآرمان
· خدمات موسسه حقوقی دادآرمان
· وکیل ارث
مشاوره آنلاین، تلفنی و حضوری دعاوی خانواده – ملکی – کیفری و حقوقی
02122904873 - 02122904874
–09128400921 – 09336267878 – 09336267676 –
کاربری ساختمان به نحوه استفاده از یک ملک گفته می شود که با توجه به طرح تفصیلی شهرداری و براساس چگونگی استفاده از آن ملک و فعالیت های شهری در اطراف آن مشخص می شود.
جرائم ملکی
جرائم ملکی آن دسته از جرائم هستند که در حوزه املاک واقع می شوند، جعل اسناد و استفاده از سند مجعول، خیانت در امانت، تصرف عدوانی، انتقال ملک غیر به دیگری و… از جمله جرائم ملکی هستند و دادسرا و دادگاه کیفری مرجع صالح به رسیدگی دعاوی ملکی کیفری هستند.
دعاوی ملکی
دعاوی ملکی به آن دسته از دعاوی گفته می شود که در حوزه املاک واقع می شود. دعاوی ملکی به سه دسته تقسیم می شوند که عبارتند از:
دعاوی حقوقی ملکی
دعاوی حقوقی ملکی دعاوی هستند که به دلیل ناآگاهی افراد از قوانین ملکی و حقوق خود در انجام معاملات و انعقاد قراردادهای ملکی رخ می دهد، مانند دعوای تقاضای تحویل ملک، دعوای تنظیم سند رسمی، دعاوی الزام به دریافت پایان کار، دعوای مطالبه غرامت، دعوای فسخ قرارداد، رفع تصرف عدوانی و… برای حل و فصل اختلافات بین افراد در دعاوی حقوقی ملکی (و ثبتی) خواهان باید اقدام به طرح دادخواست نماید و دادخواست دعوای حقوقی ملکی را به دادگاه تقدیم کند.
دعاوی ملکی ثبتی
دعاوی ملکی ثبتی جزء دعاوی ملکی حقوقی هستند که در حوزه ثبتی رخ می دهد، مانند دعوای ابطال سند رسمی، دعوای ملکی افراز، دعوای ابطال سند مالکیت معارض، دعوای ابطال مراحل ثبتی، دعوای ابطال نظریه هیئت حل اختلاف سازمان ثبت و اسناد کشور، دعوای توقیف عملیات اجرایی، و…
دعاوی کیفری ملکی
دعاوی کیفری ملکی زمانی واقع می شود که در زمینه املاک جرمی رخ داده باشد، در این صورت برای حل و فصل اختلافات بین طرفین برخلاف دعاوی حقوقی ملکی، شاکی باید شکایت تنظیم کند و آن را به دادسرا تقدیم نماید، مانند دعوای جعل اسناد و استفاده از سند مجعول ملکی و…
انواع دعاوی کیفری ملکی
مهمترین دعاوی کیفری ملکی عبارتند از:
- جعل اسناد ملکی به نیت فریب و کلاهبرداری دیگران
- ارتکاب جرم کلاهبرداری در معاملات املاک
- خیانت در امانت املاک
- فروش غیرقانونی ملک دیگری به یک یا چند نفر
- انتقال منافع ملک غیر به خود یا دیگران
- تبانی و فساد در معاملات دولتی
- استفاده از سند جعلی در معاملات ملکی
- تغییر کاربری اراضی کشاورزی بدون مجوز
- خرید و فروش و معامله معارض
- تخریب املاک و ورود غیرمجاز به ملک دیگران
جعل اسناد ملکی به نیت فریب و کلاهبرداری دیگران
جعل اسناد ملکی به صورت تغییر، تبدیل یا تعویض اسناد ملکی خلاف واقع است و جاعل از سند جعلی به منظور کلاهبرداری استفاده می کند. طبق قانون مجازات اسلامی هر گونه دست بردن در سند، ساختن مهر و امضای افراد رسمی و غیررسمی، خراشیدن، قلم بردن، سیاه و محو کردن قسمت هایی از یک سند یا بنچاق، ضمیمه کردن یک نوشته و سند به قصد تقلب با عنوان جعل شناخته می شود.
مجازات جعل اسناد ملکی توسط کارمندان و مسولان دولتی در هنگام انجام وظیفه علاوه بر مجازات های اداری و جبران خسارت به حبس از ۱ تا ۵ سال حبس و پرداخت جزای نقدی محکوم می شوند و مجازات جعل اسناد ملکی توسط افراد عادی، حبس از ۶ ماه تا ۳ سال حبس یا پرداخت جریمه نقدی است و مجازات جعل اسناد عادی حبس از ۳ ماه تا ۱ سال و پرداخت جریمه نقدی است.
ارتکاب جرم کلاهبرداری در معاملات املاک
هرگاه شخصی با توسل به وسایل متقلبانه و غیرواقعی مردم را فریب دهد و موجب بردن مال دیگری شود، جرم کلاهبرداری واقع شده است. یکی از رایج ترین جرائم کلاهبرداری ملکی فروش مال غیر است. طبق ماده ۱ قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر، اگر کسی مال غیر را با دانستن این موضوع که مال غیر است بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند، کلاهبردار محسوب می شود. حال آن که انتقال چه عین باشد چه منفعت.
برای جلوگیری از کلاهبرداری در معاملات املاک، خریدار باید هنگام خرید و فروش ملک، وضعیت سند ملک مورد معامله را بررسی کند و باید از مشخصات ملک به طور دقیق مطلع شود و در نوشتن مبایعه با افراد با تجربه و متخصص در زمینه املاک مشورت کند.
خیانت در امانت
طبق ماده ۶۷۴ قانون مجازات اسلامی، خیانت در امانت عبارت است از استعمال، تصاحب، تلف یا مفقود نمودن توام با سوء نیت مالی که از طرف مالک یا متصرف قانونی به کسی سپرده شده و بنا بر استرداد یا به مصرف معین رسانیدن آن بوده است. طبق ماده ۳۴۹ قانون تجارت، اگر مشاور املاک (دلال) برخلاف وظیفه خود نسبت به کسی که به او ماموریت داده به نفع طرف دیگر معامله اقدام نماید و یا برخلاف عرف تجارتی محل از طرف مزبور وجهی دریافت و یا وعده وجهی را قبول کند، مستحق اجرت و مخارجی که کرده نخواهد بود. به علاوه محکوم به مجازات تعیین شده برای خیانت در امانت خواهد شد.
فروش غیرقانونی ملک دیگری به یک یا چند نفر
طبق قوانین کیفری، دخل و تصرف در املاک دیگران مانند فروش بدون اطلاع و رضایت صاحب ملک، جرم محسوب می شود که در این صورت جرم فروش ملک غیر واقع شده است. در جرم فروش ملک غیر، شخصی خود را صاحب ملک معرفی می کند و به این ترتیب اقدام به فروش ملک دیگری می نماید. مهلت شکایت فروش مال غیر ۱۰ سال از تاریخ وقوع جرم است و همچنین طبق قانون کاهش مجازات های تعزیری در صورتی که مال فروخته شده کمتر از ۱۰۰ میلیون تومان باشد، مالباخته فقط یک سال از تاریخ اطلاع، فرصت دارد تا نسبت به ثبت شکایت خود اقدام نماید. در غیر این صورت پرونده مشمول مرور زمان در جرم فروش مال غیر می گردد و پرونده بدون ورود به ماهیت، مختومه خواهد شد.
انتقال منافع ملک غیر به خود یا دیگران
انتقال منافع ملک غیر به خود یا دیگران بدون اجازه ی صاحب ملک طبق قانون از مصادیق کلاهبرداری محسوب می شود و مجرم به مجازات کلاهبرداری محکوم می شود و صاحب ملک می تواند از شخصی که منافع ملک او را به خود یا دیگران انتقال داده است، شکایت کند.
منافع املاک شامل محصولات زراعی و میوه های درختان است و در واقع محصولات کشاورزی و میوه های درختان جزء منافع زمین محسوب می شود و متعلق به مالک زمین است. همچنین منافع مربوط به سکونت در یک منزل مسکونی مانند اجاره دادن ملک غیر بدون اجازه ی مالک آن و دریافت اجاره. از دیگر مصادیق انتقال منافع املاک استفاده از امتیاز کسب و کار در یک مغازه است.
تبانی و فساد در معاملات دولتی
تبانی در معاملات دولتی یکی از تخلفاتی است که افراد با سوء استفاده از موقعیت خود در دستگاه دولتی به اموال و منافع دولتی به صورت غیرقانونی دست پیدا می کنند.
تبانی در معاملات دولتی یکی از جرایم مربوط به فساد اقتصادی است. طبق ماده واحده قانون مجازات تبانی در معاملات دولتی، افرادی که در معاملات یا مناقصه ها و مزایده های دولتی یا شرکت¬ها و موسسات وابسته به دولت یا مامور به خدمات عمومی و یا شهرداری¬ها با یکدیگر تبانی کنند و در نتیجه ضرری متوجه دولت و یا شرکت¬ها و مؤسسات مذکور شود، به حبس تأدیبی از یک تا سه سال و پرداخت جزای نقدی به میزان آن چه من غیر حق تحصیل کرده اند محکوم می شوند.
استفاده از سند جعلی در معاملات ملکی
استفاده از سند جعلی در معاملات ملکی یکی از مصادیق جرم کلاهبرداری تلقی می شود، در صورتی که شخصی سند ملکی را جعل نماید و با استفاده از سند جعلی، آن ملک را به فروش برساند و از این طریق سودی به دست آورد، علاوه بر جرم جعل سند و استفاده از سند مجعول به جرم کلاهبردرای نیز محکوم می شود. در این صورت جرم متهم بیشتر شده و به مجازات سنگین تری محکوم می شود. در خصوص جرم استفاده از سند جعلی در معاملات ملکی باید گفت، اغلب دعاوی در زمینه جعل اسناد مربوط به اسناد ملکی عادی و دست نویس است و برای اثبات جعلی بودن سند، دادگاه سند را کارشناس ارجاع می دهد.
شما عزیزان می توانید از طریق کانال حقوقی تلگرام موسسه حقوقی دادآرمان با بهترین وکلای پایه یک دادگستری در خصوص کلیه دعاوی ملکی در ارتباط باشید…
تغییر کاربری اراضی کشاورزی بدون مجوز
به منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، تغییر کاربری زمین های کشاورزی را در‌خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک ها جز در موارد ضروری ممنوع کرده است و محدودیت هایی را برای تغییر کاربری زمین های کشاورزی در نظر گرفته است، در صورتی که مالک زمین کشاورزی اعم از زمین زراعی و باغ، بخواهد کاربری زمین خود را تغییر دهد، مثلا کاربری کشاورزی را به کاربری مسکونی تبدیل کند، باید اقدام به دریافت مجوز از مراجع ذی ربط نماید. چنانچه مالک زمین کشاورزی بدون دریافت مجوزهای لازم کاربری زمین خود را تغییر دهد به مجازات های مقرر در این قانون محکوم می شود.
طبق ماده ۳ قانون تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها، مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغ های موضوع این قانون که به صورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره (۱) ماده (۱) این قانون اقدام به تغییر کاربری نمایند، علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغ ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده است و در صورت تکرار جرم به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش ماه محکوم خواهند شد.
برای اطلاع از مراحل تغییر کاربری مسکونی به تجاری کلیک کنید.
خرید و فروش و معامله معارض
طبق قانون، معامله معارض در حکم کلاهبرداری است. جرم معامله معارض ملکی به معامله ای گفته می شود که شخصی عین یا منفعت ملکی را به موجب سند عادی یا رسمی به دیگری انتقال دهد، سپس همان ملک را از طریق سند رسمی به شخص دیگری بفروشد.
طبق ماده ۱۱۷ قانون اسناد و املاک کشور، هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد.
تخریب املاک و ورود غیرمجاز به ملک دیگران
هرگاه شخصی بدون اجازه مالک یا متصرف قانونی آن، وارد ملکی شود که متعلق به دیگری است و بدون اجازه مالک یا متصرف، در آن ماندگار شود، مرتکب جرم ورود غیرمجاز به ملک دیگری شده است.
طبق ماده ۶۹۱ قانون مجازات اسلامی، هر کس به قهر و غلبه داخل ملکی شود که در تصرف دیگری است، اعم از آنکه محصور باشد یا نباشد یا در ابتدای ورود به قهر و غلبه نبوده ولی بعد از اخطار متصرف به قهر و غلبه مانده باشد، علاوه بر رفع تجاوز حسب مورد به ۱ تا ۶ ماه حبس محکوم می شود، هرگاه مرتکبین ۲ نفر یا بیشتر بوده و لااقل یکی از آنها حامل سلاح باشد به حبس از ۱ تا ۳ سال محکوم خواهند شد. همچنین هرگاه کسی ملک دیگری را به قهر و غلبه تصرف کند، طبق ماده ۶۹۲ قانون مجازات اسلامی، علاوه بر رفع تجاوز به حبس از ۴۵ روز تا ۶ ماه محکوم خواهد شد.
شکایت از دعاوی کیفری ملکی
همان طور که گفته شد، دعاوی کیفری ملکی زمانی واقع می شود که در زمینه املاک جرمی رخ داده باشد در این صورت برای حل و فصل اختلافات بین طرفین برخلاف دعاوی حقوقی ملکی شاکی باید شکایت تنظیم کند و آن را به دادسرای عمومی و انقلاب محل وقوع ملک تقدیم نماید، برای رسیدگی به دعوای کیفری ملکی مانند سایر جرائم، ابتدا پرونده در دادسرا مورد بررسی قرار می گیرد و تحقیقات مقدماتی انجام می شود، سپس برای پیگیری و صدور رای، پرونده به دادگاه صالح که دادگاه کیفری است ارجاع می شود و در صورت اثبات وقوع یکی از جرائم ملکی در دادگاه، مرتکب به مجازات مقرر در قانون محکوم می شود.
اگر در مورد نکات حقوقی املاک برای انعقاد قراردادها و معاملات ملکی چیزی نمی دونی و نیاز به راهنمایی داری، با وکیل ملکی موسسه حقوقی دادآرمان تماس بگیر و مشاوره رایگان دریافت کن.
کلام آخر
امروزه به دلیل افزایش معاملات و قراردادهای ملکی مانند قرارداد پیش فروش ساختمان، قرارداد اجاره املاک مسکونی و تجاری، قرارداد مشارکت در ساخت و… اختلاف بین طرفین معامله و قرارداد افزایش چشمگیری داشته است. بهترین راه برای حل و فصل اختلافات در معاملات ملکی و یا تشکیل پرونده ملکی و پیگیری آن در دادگاه و جلوگیری از تضییع حقوق افراد در زمینه ملک و املاک و مسائل مربوط به آن مراجعه به یک وکیل ملکی با تجربه است که به تمام قوانین به ویژه قوانین جدید در خصوص املاک مانند قانون ثبت اسناد و املاک کشور (قانون املاک و مستغلات)، قوانین املاک مربوط به شهرداری و…، همچنین نحوه تقدیم دادخواست یا شکایت در مورد انواع دعاوی ملکی اعم از دعاوی ثبتی، حقوقی و کیفری ملکی و روند رسیدگی دادگاه ها به پرونده های ملکی آگاه است، از این رو موسسه حقوقی دادآرمان برای دریافت کاملترین مشاوره حقوقی، در زمینه املاک و دعاوی ملکی بهترین وکیل ملکی تضمینی را به شما معرفی می کند.
در صورتی که وقت کافی برای مراجعه به دفتر وکیل ملکی و دریافت مشاوره حقوقی حضوری ندارید می توانید به وکیل ملکی آنلاین موسسه حقوقی دادآرمان تماس بگیرید و مشاوره دریافت کنید.
لینکهای مفید موسسه حقوقی دادآرمان
· خدمات موسسه حقوقی دادآرمان
· وکیل ارث
مشاوره آنلاین، تلفنی و حضوری دعاوی خانواده – ملکی – کیفری و حقوقی
02122904873 - 02122904874
–09128400921 – 09336267878 – 09336267676 –
مجازات جعل اسناد ملکی توسط کارمندان دولتی در هنگام انجام وظیفه علاوه بر مجازات های اداری و جبران خسارت به حبس از ۱ تا ۵ سال حبس و پرداخت جزای نقدی محکوم می شوند و مجازات جعل اسناد ملکی توسط افراد عادی، حبس از ۶ ماه تا ۳ سال حبس یا پرداخت جریمه نقدی است و مجازات جعل اسناد عادی حبس از ۳ ماه تا ۱ سال و پرداخت جریمه نقدی است.
تخلیه ملک استیجاری با اجاره نامه رسمی
تخلیه ملک استیجاری با اجاره نامه رسمی
تخلیه ملک استیجاری با اجاره نامه رسمی، به این صورت است که اگر محل استیجاری (مسکونی، تجاری، اداری و غیره) با سند رسمی و محضری که در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده است، اجاره داده شود و مدت آن به اتمام رسیده باشد، در صورت تقاضای موجر، محل فوق باید ظرف ۷ روز توسط دایره اجرای ثبت تخلیه شود.
قرارداد اجاره املاک
یکی از مهمترین قراردادهایی که امروزه بین افراد اعم از حقیقی و حقوقی منعقد می شود، قرارداد اجاره است در واقع اجاره یک قرارداد موقت است که بین موجر و مستاجر منعقد می شود که باید مدت در آن تعیین شود در غیر این صورت این قرارداد اعتبار قانونی ندارد.
یکی از دعاوی ملکی اختلافات افراد در خصوص انعقاد قراردادهای اجاره بین موجر و مستاجر است.
فسخ قرارداد اجاره پیش از پایان مدت اجاره، فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل ملک، اجاره دادن ملک مشاع، اجاره دادن ملک استیجاری توسط مستاجر و… از جمله دعاوی مربوط به انعقاد قراردادهای ملکی هستند.
مدارک انعقاد قرارداد اجاره عبارتند از:
- اصل مدارک شناسایی مانند کارت ملی و شناسنامه مالک و مستاجر
- اصل سند مالکیت ملک مورد اجاره
- اصل بنچاق ملک مورد اجاره
اگر در مورد نکات حقوقی املاک برای انعقاد قراردادها و معاملات ملکی چیزی نمی دونی و نیاز به راهنمایی داری، با وکیل ملکی موسسه حقوقی دادآرمان تماس بگیر و مشاوره رایگان دریافت کن.
انواع اجاره نامه املاک
انواع اجاره نامه املاک عبارتند از:
- اجاره نامه عادی: اجاره نامه عادی (اجاره نامه دستی)، توسط موجر و مستاجر منعقد می شود و ممکن است موجر و مستاجر بدون واسطه خودشان قرارداد اجاره را به صورت دستی بنویسند یا ممکن است در بنگاه معاملات ملکی توسط مشاوره املاک نوشته شود و به امضای دو نفر شاهد برسد.
- اجاره نامه رسمی: اجاره نامه رسمی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم می شود و به امضای موجر و مستاجر می رسد و از اعتبار سایر اسناد رسمی برخوردار است. اجاره نامه رسمی از اعتبار بالایی برخوردار است و قابل انکار یا جعل نیست. اجاره نامه های رسمی که در دفتراسناد رسمی به ثبت می رسند لازم الاجرا هستند و قاطع و رافع دعوی هستند و تحت تأثیر مرور زمان قرار نمی گیرند.
درخواست صدور اجرائیه
اگر موجر و مستاجر قرارداد اجاره را به صورت رسمی در دفترخانه اسناد رسمی منعقد کنند، در صورتی که مستاجر پس از پایان مدت قرارداد اجاره ملک را تخلیه نکند موجر می تواند به اداره ی ثبت اسناد مراجعه کند و حکم تخلیه مستاجر را دریافت کند.
اجاره نامه به صورت رسمی منعقد شده باشد، موجر می‌تواند با مراجعه به اداره ی ثبت اسناد، حکم تخلیه مستأجر را بگیرد. موجر می تواند با مراجعه به دفتر اسناد رسمی، که قرارداد اجاره در آن منعقد شده است، صدور اجراییه را درخواست کند.
موجر باید فرم درخواست صدور اجرائیه را از دفترخانه اسناد رسمی تهیه و آن را تکمیل نماید و به همراه اجاره نامه رسمی که در همان دفترخانه قبلا تنظیم شده است را تحویل آن دفترخانه بدهد.
سردفتر پس از بررسی اسناد و مدارک و احراز هویت موجر یا نماینده قانونی او، اوراق اجرائیه را ظرف ۲۴ ساعت در سه نسخه با قید تخلیه محل عین مستأجره که در اجاره نامه درج شده است، تهیه کرده و ممهور به مهر ویژه اجرا می نماید و آن را به دایره اجرای اسناد رسمی اداره ثبت محل ارسال می کند.
شما عزیزان می توانید از طریق کانال حقوقی تلگرام موسسه حقوقی دادآرمان با بهترین وکلای پایه یک دادگستری در خصوص کلیه دعاوی ملکی در ارتباط باشید…
تخلیه عین مستاجره
در خصوص تخلیه عین مستاجره در آیین نامه اجرایی قانون اجاره سال ۱۳۷۶ هیچ گونه اشاره ای نشده است، اما اینکه اگر مستأجر بخواهد مقاومت کند و ملک را تخلیه نکند، یا آنجا را قفل کرده و در محل استیجاری حضور نداشته باشد، یا با وجود ابلاغ تخلیه و گذشتن مهلت های قانونی اسباب و اثاثیه خود را از آن محل انتقال نداده باشد و مسائلی از این دست، باید گفت که اگر سند اجاره رسمی باشد مبنای تخلیه و سپردن اثاثیه مستاجر به امین و حافظ اموال مطابق آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی و لازم الاجرا خواهد بود. اما اگر سند اجاره عادی باشد، با توجه به قانون اجرای احکام مدنی انجام خواهد شد.
برای تخلیه از قبل با کلانتری محل وقوع ملک استیجاری هماهنگی و نامه نگاری لازم توسط دایره اجرا صورت می گیرد تا در موعد مقرر مامورین کلانتری در محل تخلیه حاضر شوند تا اگر مقاومت یا اقدامی جهت جلوگیری از عملیات تخلیه قرار باشد توسط مستاجر یا سایرین صورت گیرد، اقدامات تامینی و انتظامی را به موقع انجام دهند و یا در صورت نیاز از کمک بیشتر مامورین انتظامی بهره‌مند شوند.
مستاجرین هم باید دقت کنند که اگر کلیه اقدامات مربوط به تخلیه برابر مقررات و ضوابط قانونی انجام شده است، از مقاومت در برابر عملیات تخلیه خودداری کنند چون در نهایت تخلیه ملک و تحویل آن به موجر انجام خواهد شد اما ممکن است مقاومت در برابر عملیات تخلیه به واسطه درگیری، توهین به ضررشان تمام شود و علی رغم تخلیه درگیر تعقیب کیفری از طریق دادسرا نیز قرار خواهند گرفت که ناخوشایند می باشد.
اگر به عنوان مستأجر می‌خواهید در پایان تخلیه به حق و حقوق قانونی خود برسید و به راحتی قرض الحسنه یا ودیعه مسکن یا سرقفلی پرداختی را از موجر دریافت کنید و اگر موجر نپرداخت بتوانید از تخلیه فوری محل اجاره شده جلوگیری به عمل آورید، باید در زمان تنظیم اجاره نامه و قبل از امضای آن با وکیل دادگستری مشورت نمایید تا با راهنمایی های لازم اقدامات پیشگیرانه را انجام دهد ولی متاسفانه بعضی از افراد رجوع به وکیل را یا ضروری نمی دانند و یا وقتی رجوع می کنند که کار از کار گذشته و ورود وکیل هم نمی تواند جلوی ضرر و زیان آنها را بگیرد.
قابل ذکر است که پس از تخلیه و تحویل ملک به موجر یا نماینده قانونی وی، باید دایره اجرا این موضوع را به دفترخانه اسناد رسمی تنظیم کننده اجاره نامه اعلام کند تا مراتب تخلیه محل استیجاری و قطع شدن رابطه استیجاری را، در ستون توضیحات، دفتر ثبت اسناد، درج کند.
کلام آخر
امروزه به دلیل افزایش معاملات و قراردادهای ملکی مانند قرارداد پیش فروش ساختمان، قرارداد اجاره املاک مسکونی و تجاری، قرارداد مشارکت در ساخت و… اختلاف بین طرفین معامله و قرارداد افزایش چشمگیری داشته است. بهترین راه برای حل و فصل اختلافات در معاملات ملکی و یا تشکیل پرونده ملکی و پیگیری آن در دادگاه و جلوگیری از تضییع حقوق افراد در زمینه ملک و املاک و مسائل مربوط به آن مراجعه به یک وکیل ملکی با تجربه است که به تمام قوانین به ویژه قوانین جدید در خصوص املاک مانند قانون ثبت اسناد و املاک کشور (قانون املاک و مستغلات)، قوانین املاک مربوط به شهرداری و…، همچنین نحوه تقدیم دادخواست یا شکایت در مورد انواع دعاوی ملکی اعم از دعاوی ثبتی، حقوقی و کیفری ملکی و روند رسیدگی دادگاه ها به پرونده های ملکی آگاه است، از این رو موسسه حقوقی دادآرمان برای دریافت کاملترین مشاوره حقوقی، در زمینه املاک و دعاوی ملکی بهترین وکیل ملکی تضمینی را به شما معرفی می کند.
در صورتی که وقت کافی برای مراجعه به دفتر وکیل ملکی و دریافت مشاوره حقوقی حضوری ندارید می توانید به وکیل ملکی آنلاین موسسه حقوقی دادآرمان تماس بگیرید و مشاوره دریافت کنید.
لینکهای مفید موسسه حقوقی دادآرمان
· خدمات موسسه حقوقی دادآرمان
· وکیل ارث
مشاوره آنلاین، تلفنی و حضوری دعاوی خانواده – ملکی – کیفری و حقوقی
02122904873 - 02122904874
–09128400921 – 09336267878 – 09336267676 –
قرارداد اجاره یک قرارداد موقت است که بین موجر و مستاجر منعقد می شود که باید مدت در آن تعیین شود در غیر این صورت این قرارداد اعتبار قانونی ندارد.